解读人：市发展和改革委员会主任 王守兵
为进一步规范市区住房物业收费行为，缓解物业服务和收费矛盾， 11月1日，市发展改革委会同市住建局、市市场监管局出台了《关于改革调整市区住房前期物业收费的通知》（宿发改收费发〔2022〕291号，以下简称《通知》）。现政策解读如下：
一、出台背景和过程
市区住房物业公共收费项目多标准乱，普通住房前期物业公共服务费政府最高限价长期未调，电梯和公共水电费用公摊标准偏高不合理，企业分摊难，政府监管难，物业服务提档等级难。2021年12月，经市人大常委会党组调研，市委主要领导批示，市发展改革委会同市住建局启动了市区住房前期物业收费改革调整方案制定工作，2022年纳入市政府重大行政决策事项目录。经过前期成本调查、市场调查、问卷调查、座谈走访等，通过后期专家论证、风险评估、征求各方、人大、政协、专家和公众等意见，2022年8月30日，改革调整方案提交市政府第六届十次常务会议审议通过。
二、《通知》适用范围
（一）物业公共收费一费制适用于市区未签订房屋买卖合同的新建项目住房，其中普通住房实行政府指导价。已签订合同住房依法由业主共同决定是否实行物业公共收费一费制。
（二）汽车停放费和业主自购车位（库）物业服务费的调整，适用于市区业主大会成立前的住房业主。
（三）各县可以参照执行。
三、什么是住房物业公共收费一费制
住房物业公共收费一费制，是指物业企业原单独收取的物业公共服务费用、电梯日常运行维保检测费用、公共水电费用等物业公共性费用合并为一费收取。合并后，除住房共用恒温系统收费或装表入户计量收取的供暖供冷费用仍由物业企业单独列账另行约定收取外，物业企业对住房物业公共性费用实行包干，不得再向业主收取其他任何物业公共性费用。
四、为什么要实行物业公共收费一费制
实行住房物业公共收费一费制，主要是为了解决目前住房物业公共性收费项目多、标准乱、公摊过高不合理不透明、分摊难、监管难等问题，进一步规范物业收费行为。
五、已签订合同小区如何实行一费制
已签订合同的住房，业主大会成立前，需要实行一费制，或因服务成本变化需要提高收费标准，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的成本等相关信息，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，形成业主共同决定后约定执行。普通住房约定的一费制标准，应不超过新建项目普通住房政府指导价；业主大会成立后，需要实行一费制或调整收费标准的，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关规定执行。
六、普通住房和非普通住房如何界定
地面3层及以下144平方米以上独栋或联排别墅、地面4层144平方米以上全跃层住房、酒店式公寓住房是非普通住房。其他商品住房都是普通住房，包括保障性住房、房改房、拆迁安置住房等。
七、新建项目普通住房物业公共收费一费制政府指导价
新建项目普通住房物业公共收费一费制政府指导价，是根据市住建局公布的物业服务3个等级标准，按照“物业公共服务成本+8%利润+公共水电费用”，结合市场实际收费水平制定，具体收费标准由双方在政府指导价范围内合同约定。
（一）无电梯普通住房。一级最高不超过1.48元/月. 平方米，二级最高不超过1.00元/月.平方米，三级最高不超过0.60元/月. 平方米，下浮不限。
（二）电梯普通住房。一级最高不超过1.98元/月. 平方米，二级最高不超过1.50元/月. 平方米，三级最高不超过0.98元/月. 平方米，下浮不限。
八、保障性住房物业公共收费一费制政府指导价
新建保障性住房（指公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、保障性租赁住房）前期物业公共收费一费制，按照新建项目普通住房三级政府指导价执行。普通住房项目内配套建设的保障性住房，执行普通住房物业公共收费标准，超过三级政府指导价部分，由各区（含开发区、园区、新区）住建部门会同有关部门，按照国家和省有关规定制定补贴政策并落实。
九、新建拆迁安置住房物业公共收费一费制政府指导价
鉴于拆迁安置小区配套建设和物业管理现状，新建拆迁安置小区物业公共收费一费制，按照新建项目普通住房二级、三级政府指导价执行。
十、住房物业公共收费一费制减免规定
新建项目普通住房物业公共收费一费制，对经民政部门认定的低收入户减半收费，空置住房减免30%。非空置住房电梯起始层（电梯起始点设在地下层的除外）依法不承担的电梯运行电费，能从一费制中按实扣除的，按实扣除，无法按实扣除的，按照市场平均费用0.10元/月.平方米扣除。非空置住房电梯起始层电梯日常运行维护保养检测费，按照0.18元/月.平方米减免。其他非空置电梯住房的电梯费用是否减免、减免方式和标准，由双方合同约定。
十一、物业公共服务超出等级规定范围怎么收费
建设单位在招标文件中列出超出市住建局公布的物业服务等级范围的公共性服务项目，服务方案经属地区物业管理行政主管部门核实后，招标收费标准可在等级政府指导价基础上上浮最高不超过20%；未达到超值条件的，建设单位不得超过政府指导价招标。
十二、业主自购车位（库）物业服务费政府指导价
业主大会成立前，业主自购汽车车位（库）物业服务费政府指导价由原20-40元/月.车位，下调为最高不超过20元/月.车位。业主空置车位是否减免收费，由双方自主约定。水电装表入户的业主自购车库，无登记面积的，不收物业服务费。
十三、住房汽车停放费政府指导价
业主大会成立前，物业企业可以按照合同约定，在政府指导价范围内收取汽车停放服务费用。业主大会成立后，由业主大会决定。
（一）业主公共车位包月汽车停放费。室外最高仍不超过50元/月.车位（库），室内最高不超过20元/月.车位（库）。
（二）临时车位汽车停放费。免费停放时限仍为3小时。3小时后，实行计次收费的，白天仍为2元/次，超过夜间12点仍为5元/次，每次连续停放最长不超过24小时；设置计时收费系统实行计时收费的，每车位每2小时1元，不足2小时的按2小时计费，24小时之内最高10元。
小区封闭区外的物业管理区域停车场，向社会开放并收费的，非住房业主的汽车停放费按照同类区域公共停车场政府指导价执行。
十四、人防车位和建设单位产权车位租金标准
住房物业管理区域人防车位和建设单位产权车位租金，仍按每车位每月最高不超过150元执行。
十五、物业公共收费一费制政府指导价动态调整机制
为进一步解决物业公共服务成本持续增长与政府指导价相对稳定之间的矛盾，率先在省内建立新建项目普通住房物业公共服务政府指导价与宿迁最低工资标准、居民消费价格指数挂钩联动机制。联动办法：当宿迁最低工资标准调整时，同步同比例调整新建项目普通住房物业公共服务费中80%的人员费用部分，并按照同期居民消费价格指数累计涨幅，同比例调整物业公共服务费中16%的耗材费用部分。公共水电费用按实计入一费制。联动调整后的新建项目普通住房一费制政府指导价，由市发展改革委报市政府审批，会同市住建局、市市场监管局公布实施。
十六、物业服务等级认定考核与惩戒挂钩机制
为进一步解决物业服务不到位、质价不符问题，由物业管理行政主管部门建立物业服务等级认定考核与惩戒挂钩机制。对认定考核未达到合同约定等级的，由物业管理行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，由物业管理行政主管部门依法查处，依据生效的法律文书，将相关企业及其法定代表人、项目负责人的失信信息录入信用管理档案。
十七、物业收费收支公开公示行为规范
物业企业与业主签订的物业服务合同，应当明确服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费减免优惠政策等，并在小区主出入口、小区公示栏等显著位置长期公示。物业企业应当按照有关规定，建立健全财务管理制度，加强物业服务成本核算，公开公示收支情况。电梯费用、公共水电等费用仍另行按实分摊的小区，应当每年或者每半年，在业主出入口、小区主出入口、小区公示栏等显著位置定期公示费用收支情况、应分摊的建筑总面积、分摊方式、分摊标准、结算情况、结余处理方式等。鼓励物业服务企业创新公示方式，通过物业管理平台、业主微信群等方式公示物业服务费用收支等相关情况，方便业主查阅。
十八、各有关部门物业收费监管职责分工
各级发展改革部门负责收费政策的宣传解读，跟踪监测评估政策执行效应；所在区发展改革部门负责备案普通住房前期物业公共收费一费制标准。各级物业管理行政主管部门负责加强建设单位物业招投标、物业服务指导、引导和监管，依法查处擅自减少物业专业人员数量和物业服务面积等服务违约行为。各级市场监管部门负责畅通价格投诉举报渠道，依法查处物业企业不执行政府指导价、不按规定收费公示等违法收费行为。各街道办（镇人民政府）负责会同物业管理行政主管部门，指导、引导、监督老旧小区提质调价行为。
十九、《通知》执行时间自2023年1月1日起执行。